Знести поверхи або “прикрасити”. Як Київ рятуватимуть від будинків-”монстрів”

Випередили столицю України в рейтингу міст із найбільшою кількістю хмарочосів за версією Skyscraperpage – лише міста США, Канади, Японії та Китаю.

Але місце в рейтингу за кількістю хмарочосів не означає, що ці хмарочоси найвищі. Це просто означає, що їх дуже багато. 

Так, найвищий будинок у Києві – на Кловському узвозі, 7. Висота його 47 поверхів із дахом становить 168 метрів. Якщо його перенести в Лондон, там би він опинився між хмарочосами британської столиці аж на 19-му місці, бо найвища будівля Лондону Shard London Bridge заввишки 304,2 метри (71 поверх). 

У Москві київський хмарочос був би найменшим, бо поступається на 10 метрів (2 поверхи) найменшому московському Sparrow Hills Towers 1-3.

У радянські часи в Києві Києво-Печерська Лавра була маркером висотності, вище за неї будувати не можна було. Навіть висотність “Батьківщини-матері” зменшили, аби не порушувати це правило. Для прикладу, у Вашингтоні висотність будівель і зараз не може бути більшою за Капітолій – будівлю, де засідають політики. 

У чинному генплані столиці передбачено, що висотність новобудов в історичній центральній зоні не має перевищувати 27 метрів. Проте за незалежної України принципів висотності у столиці не дотримувалися. 

Наразі йде обговорення нового проєкту генерального плану столиці і такі будинки внесені у список дисгармонійних. Їх нараховують близько сотні, більшість – у центральній історичній частині Києва. 

Такі будинки підлягають або демонтажу (повному чи частковому), або візуальній нейтралізації, вписуванню в архітектурний ансамбль.

Вже згаданий найвищий київський будинок на Кловському узвозі, 7 є одним із дисгармонійних і ця споруда вимагає демонтажу частини поверхів. Про це йдеться в проєкті історико-архітектурного опорного плану, який є складовою генплану. 

ЧЕСНО.Київ дослідили, які будівлі є дисгармонійними і не вписуються в архітектурний ландшафт міста та яку долю їм готує новий генплан.

Від ведмежої печери до Лаврської дзвіниці. Перші “висотки” Києва

Перші оселі людей на території сучасного Києва з’явилися приблизно 25 тисяч років до нашої ери на території Протасового Яру, Караваєвих дач, а також на Подолі. 

Найдавніші поселення слов’ян археологи датують періодом зарубинецької культури (ІІ ст. до нашої ери – ІІ ст. нашої ери) на Старокиївській горі, Замковій горі та в районі Львівської площі. 

Перше київське городище виникає в 500–750 роках нашої ери. Городище на горі площею 2 гектари захищав глибокий рів завдовжки 150 метрів. На думку істориків, поява київського городища, в якому могли захистити від грабежів і набігів своє майно місцеві ремісники, перетворила Київ на великий ремісничо-торговельний центр на перехресті важливих торговельних шляхів. 

"Тож Київ IX–X ст. був найбільшим містом не лише східної слов’янщини, а, мабуть, і всієї Східної Європи", – пише історик Михайло Брайчевський. 

Читати також: Екскурсія в музей на Поштовій. Музей виживає, площа руйнується

Відтоді майже на тисячоліття найвищими спорудами в Києві і поза його межами були церкви, храми, монастирі. Зокрема, першою кам’яною церквою в Києві вважається Десятинна церква. 

Її збудував на Старокиївській горі князь Володимир Святославович у 989-996 роках. Церква була зруйнована під час нашестя татаро-монголів хана Батия, які наступали з боку Лядських воріт на Майдані. Захисники Києва тримали останній рубіж оборони в кам’яній церкві, яка 6 грудня 1240 року завалилася, поховавши киян під своїми руїнами. 

Фрагмент фрески Десятинної церкви

Кожен князь, який намагався лишити по собі пам’ять, волів збудувати церкву, яка також служила б усипальницею. 

Однією з найбільших будівель свого часу був зведений у 1037 році Київський Софійський собор. Загальна ширина собору – 54,6 м, довжина – 41,7 м, висота до зеніту центральної бані – 28,6 м.


Фото: Ельдар Сарахман

Значно пізніше при соборі була збудована дзвіниця, яку ми знаємо в сучасному вигляді. Її висота – 76 метрів.

На 20 метрів вищою за Софійську є Велика лаврська дзвіниця, побудована 1731–1745 роках за проектом архітектора Йогана Готфріда Шеделя. Будівля Великої лаврської дзвіниці є восьмигранною чотириярусною вежею висотою 96,5 м. Аби піднятися на її верхівку, необхідно зійти на 374 сходинки. Завдяки розміщенню на пагорбах та своїй висоті дзвіницю видно здалеку, за 25–30 кілометрів від міста.


ФОТО: Falin Wikipedia

У XІX столітті Лаврська дзвіниця залишалася взірцем найвищої київської споруди.

У XVIII столітті Київ ділили на три частини – Старе або Верхнє місто, Поділ і Києво-Печерську фортецю. Кожна частина Києва мала свої визначні споруди.
Зокрема, тоді на Подолі найвищою була будівля Київського магістрату – Київська ратуша. 

Ратуша на фрагменті панорами “Фасад Старокиївської фортеці та нижнього міста Києво-Подолу з Московського боку” Михайла Ражена, 1775–1786 роки

Більшість будинків у Києві на той час – дерев’яні. Навіть губернаторський будинок був із дерева на кам’яному фундаменті, як свідчить автор “Географічного опису Києва та Київського намісництва 1775-1786 років”.

Від храмів до хмарочосів

Київ довго залишався здебільшого одно-двоповерховим містом, і лише з напливом населення наприкінці 19 століття виникла потреба будувати 3-4-поверхові прибуткові будинки.

На початку 20 століття з появою ліфтів, підйомників, водогону й каналізації Київ за поверховістю житлової забудови виходить на перше місце в Російській імперії. 

Найвищим житловим будинком у 1912 році є 11-поверховий будинок Гінзбурга на вулиці Інститутській, який на сьогодні не зберігся. Його висота разом зі шпилем становила 67,5 метрів і його можна вважати першим хмарочосом України. Сьогодні на місці будинку розташований готель “Україна”.

Тут височіє ще не зруйнований будинок Гінзбурга

До 1963 року в Києві переважно будувалися 5-поверхові цегляні будинки. З появою залізобетонних панелей почалося будівництво 9-поверхових і вище.

У радянські часи столиця значно розширила свою площу, обросла мікрорайонами з 9-ти та 16-поверховими будинками. При цьому архітектори намагалися зберегти гармонію.

Наприклад, через близькість до “Батьківщини-матері” Великої дзвіниці Києво-Печерської Лаври (висота 96,5 м), висоту монументу “Батьківщини-матері” зменшили на 6 метрів і монумент виріс у висоту до 102 м, а не 108 м, як планувалося. Завдяки тому, що Велика Лаврська дзвіниця розташована на пагорбі, над рівнем моря "Батьківщини- мати" на 12 метрів нижча за неї.

Зараз через неконтрольовану житлову забудову печерських пагорбів будинками високої поверховості втрачено цілісне сприйняття Київської фортеці. Прямо на очах у киян втрачається звичний вигляд з вулиці Богдана Хмельницького на Хрещатик.


Сьогодні Київ активно розростається в висоту. Детальні плани територій пропонують житлові будинки висотою в 25-27 поверхів. 

Будівництво житла в висоту здешевлює квадратний метр для покупця квартири. Щоб уявити собі це громаддя бетону досить поїхати на житлові масиви Осокорки і Позняки.

Житловий будинок-хмарочос на вул. Срібнокільській,1 має 37 поверхів і 128 метрів разом зі шпилем у висоту.

Нові церкви на таких житлових масивах губляться між багатоповерхівками і дозволяють подивитися на Бога згори вниз.


Церква на Осокорках

“Гармонію рукотворного (урбаністичного) і природного ландшафтів – я назвала би головною цінністю старого Києва, тим, що дійсно потребує й осмислення, і захисту. 

Наведу приклад: через масову висотну забудову з певних точок міста вже не видно деяких храмів, які раніше утворювали просторові акценти й орієнтири. Сьогодні в просторі доводиться орієнтуватися на хмарочоси. Якби ж то ще вони були гарні…” – розповідає києвознавиця Владислава Осьмак. 

Фото: Артем Сліпачук

Захаращення Києва багатоповерхівками бентежить не тільки киян. У 2015 році ЮНЕСКО приймає резолюцію, в якій вимагає знизити поверховість висоток у буферній зоні Софії Київської та Києво-Печерської лаври, демонтувавши незаконні поверхи.

А за 3 роки, з 1 вересня 2018 року в Україні введено обмеження максимальної висоти житлової забудови в залежності від класифікації населених пунктів та чисельності їх населення. 

У містах із населенням понад 100 тисяч мешканців висотність багатоквартирних будинків встановлюється документацією з просторового планування. Причому в разі будівництва на складному рельєфі висота визначається із врахуванням цокольного поверху.

У Києві чинний генплан в центральній планувальній зоні передбачає будівництво до 2020 року не вище 27 метрів від рівня землі. На практиці ця вимога ігнорується. 

Наприклад, забудовник ТОВ “Житловисотбуд” через суд скасував деякі абзаци містобудівних умов та обмежень по проектуванню житлово-адміністративного комплексу по вул. Євгена Коновальця (раніше – Щорса), 30 у Печерському районі Києва. Окружний адмінсуд Києва вирішив, що відсутні правові підстави вважати, що ділянка знаходиться в Центральній планувальній зоні, оскільки Київрада не затвердила план зонування цієї території. Таким чином забудовник зможе планувати будівлю значно вищу, ніж 27 метрів.

Які будинки Києва потрібно знести чи “підкоротити”

У проєкті Історико-архітектурного опорного плану позначені дисгармонійні будинки і споруди, які потребують повного або часткового демонтажу.

На плані такі будинки виділені чорним кольором. 

Але їх видно майже з усіх точок Києва неозброєним оком. Наприклад, хмарочос на Кловській, 7 височіє над столицею не лише при погляді з лівого берега. Його видно і з Йорданського озера на Оболоні.

Світлина з озера Йорданського на Оболоні

Цей будинок незграбно виринає на горизонті за бульваром Шевченка.

Світлина з бульвару Тараса Шевченка

Він домінує над Києвом при погляді з північного житлового масиву Виноградар. Якщо провести паралельно горизонту червону лінію на рівні Лаврської дзвіниці, видно, наскільки її перевищує будинок на Кловській.

Світлина з пожежної каланчі в Виноградарському лісі 

фото С. Огородник

Так само потребує частково нейтралізації, а частково і знесення будинок на вулиці Грушевського, 9а, де, як повідомляє “Українська правда”, проживає президент Володимир Зеленський. 

За даними ЗМІ, забудовник замість дозволених 15 поверхів побудував 22, а одна із квартир могла належати експрезиденту Віктору Януковичу: у “межигірських” документах було знайдено платіжку від БТІ, виписану у 2011 році на його ім’я.

Вигляд на будинок на вул. Грушевського, 9А

Фото Влад Гриценко

Відповідно до схеми на опорному плані, нижній ярус будинку потребує нейтралізації, а верхні яруси – знесення. Тож якщо президент живе на верхніх поверхах, він ризикує залишитися безхатьком.

Не вписався в історико-архітектурний опорний план і масивний житловий комплекс за готелем Салют на вулиці Мазепи, 11Б. ЖК нависає над зеленими схилами і порушує архітектурну композицію площі Слави. 

Фото Ельдар Сарахман

Вигляд на хмарочоси на вул. Мазепи та вул. Грушевського з пожежної каланчі Виноградарського лісу 

Фото С. Огородник

Бізнес-центр “Сенатор” на вулиці Московській виріс у 2013 році впритул до Печерського райвідділку міліції. 

Дисгармонійним є і будинок на Московській, 46/2, збудований у 2010 році.

Потрапили до переліку дисгармонійних об’єктів і радянські багатоповерхівки 1970-х років на вулиці Омеляновича-Павленка, 11 і 13, які стоять на території колишнього київського іподрому. 

Багатоповерхівки за будівлею старого київського іподрому

Фото Сарапулов

На Подолі під зниження висотності на 4 поверхи потрапляє скандальна будівля на вулиці Верхній Вал. Громада міста судиться з забудовником, договір про оренду землі закінчився у 2015 році і на сьогодні не поновлений. 

За словами громадської активістки Катерини Бутко, 27 травня в суді вже мало бути рішення проте представники забудовника зволікають і заявляють додаткові клопотання. 

Хмарочоси навколо міського центрального відділу РАЦС так само зіпсували архітектурний ансамбль. 

РАЦС, що його кияни метафорично прозвали “Бермудським трикутником”, сьогодні сам губиться між багатоповерхівок. 

Висота хмарочоса на Бульварі Шевченка, 28-30 навпроти Ботанічного саду Фоміна перевищує 99 метрів. Тож H-Tower також потрапив до переліку дисгармонійних споруд. 

Зауважимо, що хмарочоси Парус і Гулівер відповідно до плану не потрапляють у перелік будинків на пониження висотності, а заштриховані як такі, що потребують візуальної нейтралізації. 

Візуальна нейтралізація – це прийом, який дозволяє вписати будівлю в архітектурний ансамбль різноманітними способами, наприклад, за рахунок фарбування, озеленення будівлі, або декорування. Але як може “прикрасити” чи “приховати” хмарочос з бетону та скла візуальна нейтралізація, сказати важко.

Проєктувальники Генерального плану зауважують, що таких об’єктів у Києві сотні, але компенсувати власникам нерухомості їх знесення має міська влада.

"У нас сотні об’єктів дисонуючої забудови, які варто знести не те що частково, повністю. Вони відмічаються в ІАОП (історико-архітектурному опорному плані). Але що з ними робити, це не питання генплану, це питання міської влади, яка повинна знайти кошти для компенсації власникам. Це шалені гроші", – коментують в Інституті генерального плану Києва.

Кияни можуть пам’ятати скандальне будівництво й демонтаж ТРЦ "Троїцький" поблизу Олімпійського стадіону. Зведена будівля ТРЦ на площі перед стадіоном не вписувалася і заважала реконструкції стадіону. 

У 2008 році ціною дорогого компромісу із забудовником ТРЦ було знесено. Як писала “Економічна правда”, такий компроміс коштував міському бюджету понад 248 мільйонів гривень і виділення ділянки на території “Експоцентру”.

З останніх скандальних надбудов можна назвати прибудову мансарди на будинку з Макдональдсом на Майдані Незалежності (вул. Софіївська,1). 

Киян обурив вигляд надбудови шлакоблоками додаткового поверху, зчинився суспільний резонанс. Восени 2019 року Віталій Кличко пообіцяв, що надбудову демонтують до вечора. Власниця прибудови, як пишуть ЗМІ, у свою чергу погрожувала зробити симетричну прибудову з іншого боку будинку. 

Під час карантину надбудову накрили тканиною і добудували. Жителі нижніх поверхів почали скаржитися на тріщини, які, за їхніми словами, з’явилися в стінах у їхніх квартирах. Збори співвласників квартир будинку заплановані на 11:30 25 червня.

Також Київ сколихнуло від обурення, коли забудовник ТРЦ на проспекті Леся Курбаса забудував… частину автомобільної дороги колоною. 

Після резонансу міська влада прозвітувала, що забудовника примусили демонтувати елементи конструкції, які захопили дорогу.

***

Як бачимо, навіть знести в Києві скандальну надбудову, яка псує вигляд центральної площі країни в історичному місці – непосильне завдання для міської влади. У випадку з гігантськими будинками-монстрами чи недоладними ТРЦ місто має або довго судитися, або йти на вартісні для бюджету поступки на користь власників споруд. 

Тому нанесені на проєкт історико-архітектурного опорного плану дисгармонійні споруди навряд чи ризикують бути демонтованими чи нейтралізованими. Набагато краще було б запобігати появі таких будинків. 

Інститут генерального плану Києва анонсує громадські слухання щодо проєкту генплану столиці після закінчення карантину та закликає киян уважно вивчити матеріали проєкту й надіслати свої зауваження та пропозиції на [email protected] або на поштову адресу: 01001, м. Київ, вул. Хрещатик, 32.

На сайті Київради 8 травня зареєстрована петиція про відхилення цього проєкту генерального плану.

Рух ЧЕСНО також далі досліджує ризики та загрози нового проєкту генплану для міста й киян, тож приймаємо ваші зауваження та пропозиції: [email protected].