Скасовують пайову участь: за які кошти розвиватимуть міста?

Її колега з фракції Зіновій Андрійович розкритикував таку законодавчу ініціативу, назвавши її недолугою та непрофесійною. Головне науково-експертне управління Апарату ВРУ дало цьому проекту закону негативний висновок. Водночас президент України Володимир Зеленський визначив цей законопроект як невідкладний.

Шуляк розповіла Руху ЧЕСНО, що гроші на соціальну інфраструктуру братимуть з податку на нерухомість. Базу оподаткування поки що змінювати не планують. Ті, у кого площа квартири не перевищує 60 кв.м, а будинок має менш ніж 120 кв.м, сплачувати цей податок не будуть. Додаткові кошти залучатимуть завдяки фіксованій ставці 1,5%, яка нараховуватиметься з мінімальної заробітної плати. Також Шуляк пропонує підвищити ставку податку для комерційної нерухомості. 

Проте ініціаторка законопроекту не змогла назвати запобіжники, які запровадять законотворці для контролювання дій місцевої влади, котра дозволяє хаотичну забудову й не розвиває інфраструктуру.

Скільки українці платитимуть за те, що забудовники роками нищили інфраструктуру, і чи допоможе новий закон зупинити тотальну забудову без розвитку інфраструктури, Рух ЧЕСНО поцікавився в авторки законопроекту, мерів міст та експертів.

Що таке пайова участь

Раніше місто отримувало від забудовників квартири. Тоді освітяни, медики, військові, чорнобильці ставали в чергу й безкоштовно одержували житло. З 1 січня 2013 року замість квартир забудовники до бюджету міста зобов'язані передавати кошти, за які повинні будуватися школи, дитсадки, медзаклади. Таким чином має розвиватися інфраструктура міста, де з'являються нові багатоповерхівки (ст. 40 ЗУ "Про регулювання містобудівної діяльності").

По суті забудовники повинні забезпечити інфраструктурою не лише тих мешканців, котрі заселяться до їхніх висоток, а й розвивати інфраструктуру громади, на чиїй землі зводять житло, на якому заробляють.

Кошти для сплати місту пайової участі забудовник закладає зараз у вартість квадратного метра. Отже, за це платять власники квартир у новобудовах.

Граничний розмір пайової участі не може перевищувати 10% загальної кошторисної вартості будівництва об'єкта для нежитлових будівель і споруд та 4% – для житлових будинків.

В Україні поширена практика, коли забудовники звертаються до місцевих рад із проханням зменшити розмір пайової участі або зарахувати як її сплату певні роботи, виконані поряд із будівельними об'єктами.

Зокрема, Київрада зменшила розмір пайової участі для забудовників, які будують житлові будинки у Києві, удвічі – до 2%.

У пояснювальній записці до законопроекту йдеться про те, що в Україні "несприятливий бізнес-клімат та відсутність реальних стимулів до здійснення активної інвестиційної діяльності".

Насправді ж чимало забудовників Київщини виконують певні роботи в рахунок пайової участі: будують дороги, прокладають до своїх новобудов комунікації, ставлять станції знезалізнення води, аби швидше продати квартири. А потім звертаються до місцевих рад із проханням зарахувати їм виконані роботи як пайову участь.

"Корупція шалена саме в цьому податку, тому що в ручному режимі чиновники органів місцевого самоврядування мають право когось звільнити від сплати пайової участі, комусь зменшити, комусь зарахувати виконаними роботами. Наприклад, в Ірпені пайова участь може бути сплачена фонтанами, лавочками. Тобто в тих забудовників, які мають певні зв'язки з владою, зі сплатою пайової участі все добре. А от нові забудовники, нові інвестори, які хочуть працювати чесно, повинні сплачувати пайову участь по повній програмі", – розповідає авторка законопроекту Олена Шуляк.

Так, ТОВ "Сарафан", фірма-забудовник, пов'язана з екс-мером Ірпеня Володимиром Карплюком, який невдало балотувався до Верховної Ради у 95-му виборчому окрузі, звернулося до Бучанської міськради з проханням зменшити розмір пайової участі на більш ніж 1,5 млн грн нібито за роботи з будівництва дитячого садка на вул. Бориса Гмирі, 12.

І такі випадки непоодинокі. Нещодавно ірпінська поліція проводила обшук у приміщенні Ірпінської міської ради та вилучила договори пайової участі забудовників, які її не сплачують. Ідеться про компанії, пов'язані з Карплюком.

Якої думки про пайову участь та її скасування депутати й мери

Депутат Гостомельської селищної ради (Київщина) Юрій Марчук твердить, що пайову участь треба залишити:

"Потрібен чіткий контроль за надходженням та використанням цих коштів. Розмір пайового внеску має бути збільшений. Наразі в селищі є майже збудований ТЦ, забудовник повинен сплатити 14 млн грн. Це пів садочка, яких катастрофічно не вистачає. Забудовник не поспішає сплачувати, можливо, буде домовлятися із селищним головою Юрієм Прилипком про виконання якихось робіт у рахунок пайового внеску. Вартість робіт може бути традиційно завищена. Мінімізація витрат".

"Інший забудовник, який будує ЖК "На Прорізній", мав сплатити 19 млн грн пайового внеску. 14 млн плюс 19 млн дорівнює повноцінний дитячий садочок. Але забудовник домовився з Прилипком, що добудує недобудову, у якій можна буде зробити садочок. Але садочка там бути не може, бо порушені санітарні норми та інсталяція. Забудовник щось там нібито зробив рівно на 19 млн грн. Зараз судиться із селищною радою, щоб йому зарахували ці роботи як пайову участь", – додає Марчук. 

Наразі Прилипка судять за нецільове використання та розкрадання бюджетних коштів. Гроші з пайової участі було витрачено на тротуар, який обійшовся селищу в кілька разів дорожче за ринкову вартість. Суди тривають уже другий рік.

Зауважимо, що закон забороняє органам місцевого самоврядування вимагати від забудовника надання будь-яких послуг, зокрема й здійснення будівництва об'єктів та передання матеріальних або нематеріальних активів, крім пайової участі в розвитку інфраструктури населеного пункту.

Юрій Бова, міський голова Тростянця (Сумщина), перебуває зараз у Польщі, де вивчає іноземний досвід. Він 2017 року потрапив до ТОП-5 міських голів у межах проекту "Рейтинг українських мерів-інноваторів", організованого "Українською правдою" разом із Міжнародним самітом мерів.

Рух ЧЕСНО вирішив поцікавитись у Бови, чи варто скасовувати пайову участь.

"Не можна її скасовувати без запровадження рівноцінних замінників. Саме за ці кошти місцеві ради будують комунальну й соціальну інфраструктуру на своїй території. Наприклад, будівництво заводу потребує підключення до водогону, каналізації, збільшується навантаження на дороги та мости, очисні споруди. І саме цей податок давав можливість прозоро формувати діалог з будь-яким забудовником і залучати за чітким механізмом кошти на розвиток цієї інфраструктури", – зазначив мер Тростянця.

Щодо податку на нерухомість Бова зауважив, що він уже існує, але цих грошей замало:

"У нас у місцевих бюджетах недостатньо коштів на розбудову комунальної інфраструктури. Зараз ми робимо ремонт у міській лікарні за власні кошти, зокрема й за пайові внески".

Для розуміння: на Київщині протягом 5 років (2010-2015) спромоглися побудувати лише 7 освітніх закладів на всю область.

Бова наголошує, що в Польщі відсутнє таке поняття, як сплата пайової участі забудовником, але там є кошти Євросоюзу, завдяки яким місцева влада будує водогони й очисні споруди.

Міський голова Житомира Сергій Сухомлин, який теж був фіналістом рейтингу мерів-інноваторів 2017 року, також не підтримує скасування пайової участі:

"З одного боку, бізнес, який будує житло, на цьому заробляє, а місто не отримає коштів для тих же садочків, шкіл, тепломереж, водогонів тощо. Фактично ми тоді вкладатимемо свої кошти".

На запитання, які інфраструктурні об'єкти побудували в Житомирі за кошти пайової участі протягом 4 років каденції Сухомлина, мер відповів, що точно не може сказати:

"Ці кошти потрапляють у міський бюджет, і депутати їх розподіляють. Наприклад, на "Теплокомуненерго" тільки з міського бюджету ми виділяємо на рік у середньому 70 млн грн на заміну мереж, у водоканалу сума становить приблизно 50-60 млн грн щорічно. Ми побудували нову школу за 97 млн грн частково за кошти пайової участі. Якщо все ж пайову участь скасують, будемо виставляти технічні умови для забудовників, щоб вони будували і мережі, і водогони. Але це вже буде непрозоро".

Сухомлин також повідомив, що протягом 4 років у Житомирі збудували одну школу та один дитячий садочок, в тому числі й за кошти пайової участі.

Народна депутатка Шуляк твердить, що за гроші пайової участі дитсадки та школи нібито взагалі не будують.

Замість пайової участі – фіксований податок на нерухомість

Нардеп від партії "Слуга народу" Віталій Безгін, котрий входить до Комітету з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування, на форумі в Солом'янському районі, де презентували Закон України "Про столицю України – місто-герой Київ", розповів, що замість пайової участі буде доопрацьовано податок на нерухоме майно, за який, зокрема, і будуватимуть інфраструктурні об'єкти:

"Ми передбачаємо компенсатори: податок на нерухомість, перш за все. До того ж розглядаємо можливість реформування Державного фонду регіонального розвитку (ДФРР), якому байдуже на об'єкти соціальної інфраструктури".

Низка міст-супутників Києва, такі як Буча, Ірпінь, уже по суті стала спальними районами столиці. Їх забудували висотками, не розвинувши достатньої кількості медзакладів, дитсадків, шкіл. Влада Києва навіть заявляла про те, що запровадить платне навчання для іногородніх, оскільки хаотична забудова пристоличних міст стала проблемою столиці, спричинивши перевантаження її інфраструктури.

Авторка законопроекту, який передбачає скасування пайової участі, зауважує, що зараз Міністерство розвитку громад і територій готує інший проект закону: 

"У ньому сказано, що спочатку вводяться в експлуатацію об'єкти соціальної інфраструктури, заплановані згідно з містобудівною документацією. Після того, як садочки та школи будуть введені в експлуатацію, забудовник зможе вводити в експлуатацію житлові будинки й отримувати дозволи на будівництво".

На запитання Руху ЧЕСНО про те, хто контролюватиме місцеві ради, якщо раптом після скасування пайової участі вони надаватимуть забудовникам дозволи на будівництво за відсутності соціальної інфраструктури, народна депутатка Шуляк чіткої відповіді так і не дала:

"Ну, у нас є певні органи, які повинні наглядати за законністю рішень. Я розумію, що, коли кажеш: "ДАБІ" (Державна архітектурно-будівельна інспекція, – прим. ЧЕСНО), – усі посміхаються, на превеликий жаль. Нічого вони не будуть робити... Ми з вами ще не завершуємо нашу розмову. Я залюбки з вами ще поспілкуюся".

Її колега Безгін апелює до інституту префектів, який ще не створено:

"Це буде чітко прописано в законі про префектів. Наразі базова, але жорстка модель виписана в зареєстрованій 13.09 версії проекту про столицю, у розділі про КМДА. Якщо рішення буде незаконним, то воно просто не набере чинності, а буде заблоковане й оскаржене в суді. Окремий закон про префектів не буде голосуватися раніше ніж у лютому 2020 року, бо це наступний етап децентралізації".

Влада в Україні завела мову про запровадження префектів після Революції Гідності, тобто 5 років тому. У прокуратури забрали функцію загального нагляду, а отже, контролювання рішень місцевих рад значно послабилося. Зараз, наприклад, у судах, де йдеться про дерибан Біличанського лісу Коцюбинською селищною радою, прокуратуру намагаються усунути, оскільки нібито є належний захисник інтересів громади – Коцюбинська рада, яка ці ділянки й роздала.

Тобто відповідей немає, хоча законопроект уже у другому читанні на розгляді в парламенті.

Отже, наразі законотворці не бачать ефективних засобів контролю місцевої влади, яка дозволяла та може дозволяти й надалі  неконтрольовану забудову. 

Одностайності в лавах "Слуги народу" щодо цього законопроекту немає. Під час круглого столу, що відбувся 17 вересня, народний депутат Зіновій Андрійович, який є однопартійцем Шуляк, різко розкритикував її законодавчу ініціативу:

"Мені жаль, що Ви моя колега по фракції. Мені дивно, наскільки недолугий закон підготовлений, непрофесійний, нефаховий!" (див. з 51 хв.)

Попри таке критичне оцінювання, Зіновій Андрійович, мажоритарник з Івано-Франківщини, підтримує просування законопроекту Шуляк.

Публічно на Facebook-сторінці Зіновія Андрійовича з'явився отакий пост.

Думки експертів і досвід США

Експерт із місцевого самоврядування Юрій Ганущак гадає, що перед скасуванням пайової участі необхідно повноцінно запровадити податок на нерухомість без будь-яких пільг та обмежень:

"Вважаю, що скасування пайової участі зараз – крок некомплексний, а тому передчасний. Єдине, що можу сказати: якщо буде введений суттєвий податок на нерухомість, який зав'язаний на вартості житла, зменшиться хаотичність забудови. Людина 10 разів подумає, чи варто їй купувати те або інше житло, якщо вона платитиме за нього постійний податок, досить великий. Гроші з цього податку в класичному плані мають іти на оновлення інфраструктури. Податок для мешканців столиці повинен бути більшим, ніж для жителів невеликих містечок, сіл та селищ", – переконаний Ганущак.

Як приклад експерт наводить оподаткування у Сполучених Штатах Америки, де всі мешканці сплачують податок на нерухомість. Там він сягає від 1% до 2% ринкової вартості об'єкта.

"Крім Вашингтона, де податок на нерухомість – 6,5% на рік. Тому що центр Вашингтона – це суцільний музей, причому безкоштовний. Утримувати його можна лише за кошти від цього податку. У Вашингтоні такий податок зробили ще й для того, щоб там не селилися люди, не пов'язані з урядом", – додає Ганущак.

Том Гарменінг, очільник виконавчої гілки міської влади Сент-Луїс-Парк (штат Міннесота, США), зазначає, що мешканці цього міста сплачують податки на доходи та на нерухомість.

"Податок на нерухомість сплачують 99% жителів, бо законом передбачено, що, якщо людина протягом 5 років його не сплачує, її будинок можуть продати на аукціоні, а суму боргу й нарахованої пені утримати з виручки". 

Але Київ та Україна загалом – не музей, і податок на нерухомість, як твердять представники "Слуги народу", платитимуть усі українці – як мешканці старих будинків, так і нових, а не лише інвестори новобудов.

Авторка законопроекту Шуляк запевняє, що, якщо впровадити ефективне адміністрування податку на нерухомість зі ставкою 1,5% і заборонити органам місцевого самоврядування її зменшувати, то знайдуться кошти на соціальну інфраструктуру. Проте компенсатор у вигляді фіксованої ставки податку на нерухомість пропишуть в окремому законі:

"Є податок на нерухомість, який у нашій країні остаточно впровадили 2015 року. Торік в Україні зібрали 3,6 млрд грн податку на нерухомість, а пайової участі – 1,5 млрд. Наступного року, я прогнозую, податок на нерухомість перевищить 5 млрд грн. Ідеться не про його підвищення. Я б збільшила його для комерційної нерухомості, житлову я б не чіпала. Податок на нерухомість буде більший, тому що в наступному році збільшиться заробітна плата, а податок на нерухомість прив’язаний до мінімальної заробітної плати".

Отже, кілька каденцій поспіль місцева влада у великих містах дозволяла хаотичну забудову, на що держава належно не впливала. При цьому об'єкти соціальної інфраструктури не будувалися в достатній кількості. Тепер проблеми, на яких заробила і місцева влада, і забудовники, планують розв'язувати коштом містян, а функції подальшого контролю немає.

Експертка з місцевого економічного розвитку Асоціації міст України Діна Серебрянська зазначає, що вони не підтримують ініціативу щодо скасування пайової участі, і вважає, що міста втратять інструмент для розбудови соціальної інфраструктури та підвищення інвестиційної привабливості громад:

"Те, що кажуть, нібито кошти від пайової участі використовують не за цільовим призначенням, є абсолютно безпідставним. Ми проводили окреме дослідження за громадами, у нас є приклади цільового використання коштів. Другий аргумент – це призведе до втрат місцевих бюджетів у розмірі 1,6 млрд грн, унаслідок чого відбудеться згортання важливих проектів соціально-економічного розвитку громад. Фактично громади втратять вагоме джерело надходжень. Ми підрахували, що потреби в коштах на фінансування розвитку інфраструктури на сьогодні становлять 42,5 млрд грн. Якщо скасують пайові внески, то недофінансування буде доволі значним", – додає Серебрянська.

Голова Асоціації міст України Віталій Кличко, який є мером Києва, надіслав Голові Верховної Ради листа з проханням не підтримувати цей законопроект.

6 вересня Головне науково-експертне управління Апарату Верховної Ради України дало негативний висновок цьому законопроекту:

"Більш доцільним, на нашу думку, було б не скасування пайового внеску замовника на розвиток інфраструктури населеного пункту, як це пропонується у проекті, а оптимізація його розміру залежно від рівня розвитку такої інфраструктури та посилення контролю (в тому числі з боку замовника) за цільовим використанням отриманих місцевим бюджетом коштів саме на розвиток відповідної інфраструктури, а також більш чітке визначення природи пайового внеску як неподаткових надходжень до місцевих бюджетів". 

У ВРУ попереднього скликання було зареєстровано схожий законопроект №8124, який розкритикували у “Дзеркалі тижня”. Це була ініціатива Кабміну, але він не набрав потрібної кількості голосів.

Нагадаємо, Громадський рух ЧЕСНО вже зловив перших кнопкодавів у парламенті. Серед них є й представники "Слуги народу". Народна депутатка Олена Копанчук заявила, що складати мандат не збирається, хоча до виборів підписувала меморандум з обіцянкою у разі кнопкодавства, яке є порушенням Конституції, скласти повноваження народного депутата.